Сегмент кредитования покупки нового жилья на рынке выглядит сегодня довольно странно. Практически все специалисты говорят о бешено растущем спросе на кредитование «первички». При этом покупка новостроек в большинстве банков до сих пор занимает ничтожно малую часть. На рынке ипотечного кредитования сегодня преобладает вторичное жилье. Так, в банке Сосьете Женераль Восток к этому сектору относится примерно 90% всех , в банке и Промэнергобанке — 95%. В Райффайзенбанке доля вторичного рынка составляет 68%, в МДМ-банке — 60% (данные на конец августа–начало сентября 2005 года). Но профессиональные участники рынка свидетельствуют, что спрос на покупку нового жилья с помощью увеличивается на глазах. «Несомненно, в течение последних пяти лет доля желающих купить новое жилье в заметно возросла, в том числе и потому, что банки сегодня идут на выдачу кредитов под залог права требования», — говорит начальник риэлторского управления концерна «Крост» Ирина Добашина. Так, в группе компаний ПИК в 2005 году сохраняется тенденция роста количества сделок с использованием ипотеки. В первые шесть месяцев этого года они составили более 20% общего объема сделок, в то время как по итогам 2004 года этот показатель был на уровне 10–15%. В компании «ИНКОМ-Недвижимость» пять из восьми покупок квартир в также совершается по схеме. Подобную картину обрисовали и в ЗАО «МИАН– ». По словам руководителя направления кредитования этой компании Сергея Махоткина, число кредитов на , выданных МИАНом, превышает количество ипотечных сделок по вторичному рынку в четыре раза. Но есть два фактора, которые мешают смотреть на ситуацию с оптимизмом. Первый — объем предложения на рынке нового жилья, доступный для потенциального заемщика. Второй — условия кредитования. Все те , которые сегодня покупаются с помощью ипотеки, — это объекты «доапрельской эпохи» — , разрешение на которые получено до вступления в силу закона об участии в долевом строительстве. Каким образом этот закон сказался на рынке ипотечного кредитования? Участники рынка высказывают на этот счет противоположные мнения. Руководитель аналитического отдела компании «Новая площадь» Дмитрий Попов считает, что закон о долевом участии в строительстве никоим образом не изменил расстановку сил на рынке и отношения между банками и девелоперами. По другим данным, объемы кредитования покупки нового жилья сократились или грозят сократиться. «Следует отметить, что этот сегмент ипотечного рынка и раньше был менее освоен банками по сравнению, например, с сегментом вторичного жилья, — говорит начальник управления развития и региональной сети Городского ипотечного Михаил Бусыгин. — С введением закона о долевом строительстве коммерческие банки ужесточили условия финансирования застройщиков. Соответственно, существенно возрос риск того, что многие объекты не будут достроены. В связи с этим банки стали намного более придирчиво выбирать объекты, на приобретение жилья в которых они смогут предоставить . Сложилась парадоксальная ситуация: займы, которые по определению должны являться наименее рискованными, стали демонстрировать повышенный риск. В этой ситуации многие банки свернули такие программы или предоставляют их на менее выгодных условиях». Пока закон о долевом участии в не «аукнулся» на рынке в полной мере. Но он уже перекрыл «кислород» — то есть поток оборотных средств — многим девелоперам, лишив их возможности пользоваться прежними схемами привлечения денег в строительство. Крупнейшие операторы рынка , такие, как «МИЭЛЬ-Недвижимость» и «ИНКОМ- », были вынуждены с реализации от 15 до 20% объектов первичного рынка из-за отсутствия разрешения на или неправильно оформленных документов. «Более того, по оценкам экспертов, в целом на рынке 30–35% не имеет всех необходимых документов на возведение и продажу », — рассказывает заместитель директора управления новостроек по продажам и инвестициям компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Оксана Каарма. Строителям пришлось искать обходные пути, чтобы возобновить поток оборотных средств. В ход пошли векселей, формально дающих право на жилплощадь, предварительные договоры купли- и т. п. Но большинство банков не берут на себя риски и не кредитуют покупку жилья по «серым схемам». «Мы ожидаем, что более строгий порядок взаимоотношений «дольщик–застройщик», прописанный в новом законодательстве, существенно снизит количество застройщиков, которые смогут соблюдать все процедуры и работать с банками, следуя букве закона», — говорит член правления, начальник управления по с физическими лицами Райффайзенбанка Колошенко.